Criterios urbanísticos, económicos y técnicos para garantizar la viabilidad de cada promoción
El éxito de una cooperativa de viviendas depende, en gran medida, de la correcta elección del suelo. Una mala decisión puede bloquear el proyecto, encarecerlo o incluso hacerlo inviable legalmente. En Patrimonioon, la selección del suelo es el primer paso estratégico para garantizar la viabilidad técnica, económica y jurídica del desarrollo.
Fase 1: Prospección técnica y urbanística
Analizamos suelos disponibles en los municipios donde existe demanda cooperativa. Solo se consideran aquellos que cumplen los siguientes requisitos:
- Clasificación urbanística adecuada: suelo urbano consolidado o urbanizable programado según el planeamiento vigente.
- Compatibilidad con uso residencial: el planeamiento debe permitir vivienda colectiva.
- Ausencia de cargas urbanísticas graves: descartamos suelos con afecciones legales, técnicas o de difícil reparcelación.
- Conexión a infraestructuras: accesos viarios, redes de agua, saneamiento y electricidad.
Fase 2: Viabilidad económica y edificabilidad
Una vez superado el análisis urbanístico, realizamos un estudio económico preliminar:
- Edificabilidad bruta y neta: verificamos cuántas viviendas pueden construirse legalmente según el planeamiento.
- Coste del suelo por m² útil: calculamos cuánto costará cada vivienda en función del precio del terreno.
- Valoración de servicios comunes: plazas de garaje, trasteros, jardines, etc.
- Análisis de accesibilidad y entorno: cercanía a centros educativos, transporte público y servicios básicos.
Fase 3: Reserva legal y seguridad jurídica
Si el suelo cumple con los requisitos técnicos y económicos, pasamos a la reserva:
- Negociamos con el propietario una opción de compra con condición suspensiva, que protege a la futura cooperativa mientras se constituye formalmente.
- Se incorpora al estudio de viabilidad la previsión de licencias, plazos de gestión y riesgos asociados.
- La reserva se realiza a nombre de la cooperativa en constitución o, si es necesario, mediante una sociedad instrumental.
Normativa aplicable
Todo el proceso de análisis y reserva se realiza conforme a la legislación vigente:
- Ley 4/2022 de Sociedades Cooperativas de Canarias, especialmente sus artículos 6 y 33 sobre viabilidad y finalidad social.
- Normas urbanísticas municipales y planes generales de ordenación urbana.
- Real Decreto 515/1989, en lo relativo a información veraz para consumidores y cooperativistas.
Transparencia desde el primer día
En Patrimonioon, los socios reciben toda la información del suelo antes de formalizar su adhesión: clasificación, cargas, ubicación, condiciones de reserva, previsión de coste y tiempo. Así garantizamos una decisión libre, informada y legalmente protegida.
¿Quieres conocer los próximos suelos disponibles?
Si estás interesado en formar parte de una cooperativa desde su inicio, puedes unirte en la fase de localización del suelo y participar en las decisiones estratégicas desde el principio.
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